1

　　选址是开店的开端。谁都愿意选一个生意兴隆的旺地。

　　提示：但人在事中迷，事与愿违的情况并不少见，即便是有经验的商人通常也犯这类错误。看走眼有时并不在当事者本人，事物的变化、综合因素，哪一点都有可能起作用。

　　有人曾经总结，选址一般必须考虑到以下因素：

　　1、人的流量。

　　2、租金。

　　3、繁华程度。

　　4、交通。

　　5、居民结构。

　　6、面前场地。

　　7、车站码头。

　　8、机关学校。

　　9、专业市场。

　　10、经营性质。

　　11、经营品种。

　　12、房屋结构。

　　13、能见度。

　　14、相邻店铺。

　　15、地势。

　　16、朝向。

　　17、楼层。

　　18、规划

　　19、相关政策。

　　20、房东。

　　提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑，综合分析，权衡利弊，再加上自己对生意的感受，方可拍板。

　　人口与购买力分析；

　　有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。

　　1、所需调查的项目包括：

　　⑴常住人口数

　　⑵家庭及构成

　　⑶人口密度

　　⑷教育程度

　　⑸从事行业

　　⑹自然增加率

　　⑺社会增加率

　　⑻家庭人均收人

　　⑼白天流动人口数

　　⑽年龄构成

　　⑾家庭年支出及支出结构

　　2、现就一些主要项目分述如下：

　　⑴家庭人口及收入水平；

　　提示；家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。

　　如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭（有一个独生子女），则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

　　⑵人口密度；

　　提示；一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

　　要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

　　白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

　　人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

　　⑶客流量；

　　提示；一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。

　　★上下车客人数的调查重点为：

• 　　各站上下车乘客人数历年来的变化。

  
  

• 　　上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

  
  

• 　　上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

  
  

• 　　根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。

　　★一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

• 　　居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

  
  

• 　　日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地

  
  

• 　　火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

  
  

• 　　体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

　　⑷购买力；

　　提示；商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平

　　对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

　　企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。

　　一、商场选址的原则

　　1、方便顾客购物；

　　满足顾客需求是商场经营的宗旨，因此商场位置的确定，必须首先考虑方便顾客购 物，为此商场要符合以下条件：

　　⑴交通便利；

　　提示；车站附近，是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。如果是几个车站交汇点，则该地段的商业价值更高。商场开业之地如选择在这类地区就能给顾客提供便利购物的条件。

　　⑵靠近人群聚集的场所，可方便顾客随机购物，如影剧院、商业街、公园名胜、娱乐、旅游地区等，这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利，是商场开业的最佳地点选择。

　　提示；但此种地段属经商的黄金之地，寸土寸金，地价高费用大，竞争性也强。因而虽然商业效益好，但并非适合所有商场经营，一般只适合大型综合商场或有鲜明个性的专业商店的发展。

　　⑶人口居住稠密区或机关单位集中的地区；

　　提示；由于这类地段人口密度大，且距离较近，顾客购物省时省力比较方便。商店地址如选在这类地段，会对顾客有较大吸引力，很容易培养忠实消费者群。

　　⑷符合客流规律和流向的人群集散地段；

　　提示；这类地段适应顾客的生活习惯，自然形成“市场”，所以能够进入商场购物的顾客人数多，客流量大。

　　2、有利于商场开拓发展；

　　商场选址的最终目的是要取得经营的成功，因此要着重从以下几方面来考虑如何便利经营：

　　⑴提高市场占有率和覆盖率，以利企业长期发展；

　　提示；商场选址时不仅要分析当前的市场形势；而且要从长远的角度去考虑是否有利于

　　扩充规模，如有利于提高市场占有率和覆盖率，并在不断增强自身实力的基础上开拓市场。

　　⑵有利于形成综合服务功能，发挥特色；

　　提示；不同行业的商业网点设置，对地域的要求也有所不同。商场在选址时，必须综合考虑行业特点，消费心理及消费者行为等因素，谨慎地确定网点所在地点。尤其是大型百货类综合商场更应综合地全面地考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得多功能综合配套，从而创立本企业的特色和优势，树立本企业的形象。

　　⑶有利于合理组织商品运送；

　　提示；商场选址不仅要注意规模，而且要追求规模效益。发展现代商业，要求集中进货、集中供货、统一运送，这有利于降低采购成本和运输成本，合理规划运输路线。因此在商场位置的选择上应尽可能地靠近运输线，这样既能节约成本，又能及时组织货物的采购与供应，确保经营活动的正常进行。

　　3、有利于获取最大的经济效益；

　　衡量商场位置选择的优劣的最重要的标准是企业经营能否取得好的经济效益。因此，

　　网点地理位置的选择一定要有利于经营，才能保证最佳经济效益的取得。

　　二、商场选址的程序；

　　1、选择商场位置，一般可按以下步骤依次进行：

　　⑴选择区域、方位；

　　提示；选择商场店址，先要找出目标市场、找准服务对象，然后再根据目标市场、服务对象选择店址设置的区域。另一方面，要根据企业的经营规模和档次，测算企业投资回收率，在此基础上认真加以选择，确定方位。

　　⑵制图——找出最佳位置；

　　提示；在确定店址后，应绘制出该区域的简图，并标出该地区现有的商业网点，包括竞 争对手和互补商场，还应标出现有商事结构、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路线等，以保证店址决策的正确性。

　　⑶市场调查；

　　提示；在商场店址基本区域方位确定后，必须进行周密的市场调查，论证选址决策的准确性。在市场调查过程中，应注意将调查对象分类统计，并对调查时间和内容进行必要的抽样调查，以保证调查资料的可靠性。

　　⑷具体实施方案的制订和落实；

　　提示；确定店址的具体位置后，需要抓紧时机投资兴建商场。如何启动则需要拟定切实可行的实施方案并加以贯彻落实。

　　一、商圈调查的目的

　　做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况。调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择。

　　1、商圈调查的目的包括：

　　⑴了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。

　　⑵确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。

　　⑶分析和现有的店铺商圈是否重迭。

　　⑷计算在某一地理区域内应开店铺的数量。

　　⑸找出商圈内的障碍，包括：

　　道路设施不便。

　　人口拥挤。

　　交通过度拥塞。

　　⑹法规方面；应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。

　　⑺其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。

　　二、商圈调查作业范围

　　确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。

　　三、商圈调查部门的工作职责

　　寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程：

　　1、商圈情报之主动收集；对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。

　　2、商圈资料之建立；不断修正。

　　3、商圈之规划、评估、分析报告。

　　4、未来整体公司发展的布点策略。

　　5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。

　　6、租店及选店业务之执行。

　　7、租金行情之分析了解和呈报。

　　8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。

　　9、经营店铺的评审作业规划与推动。

　　10、和房东之租店谈判。

　　11、与法务订定租店合同。

　　12、执行开店管理及制度。

　　13、不良店之迁移和淘汰。

　　14、其它有关的开店事项。

　　四、商圈的定义

　　商圈；是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。

　　1、依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：

　　⑴主要商圈；商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的55—70%。

　　⑵次要商圈；商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的15—25%。

　　⑶边缘商圈；商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。

　　提示；商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。

　　五、商圈调查重点与调查方式

　　1、商圈范围划分确定；

　　提示；商圈的实际位置会有以下各情况限制，设立不同商圈范围的划分点：

　　⑴商圈范围；

　　集中型商圈；主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米—5000米之间，边缘商圈在5000米以外。

　　分散型商圈；主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米—1000米之间，边缘商圈在1000米以外。

　　⑵马路之分界；

　　提示；凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道。

　　⑶铁路、平交道之阻隔，因铁路、平交道之阻隔；

　　提示；使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。

　　⑷高架桥、地下道阻隔，因高架桥、地下道阻隔；

　　提示；使人潮流动不易而划分成不同商圈。

　　⑸安全岛之阻隔， 因安全岛阻隔；

　　提示；使人潮流动不易而划分成不同商圈。

　　⑹大水沟，因大水沟阻隔；

　　提示；使人潮流动不易而划分成不同商圈。

　　⑺单行道，因单行道阻隔；

　　提示；使人潮流动不易而划分成不同商圈。

　　⑻人潮走向，由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向；

　　提示；使该区形成一独立商圈。

　　2、商圈之界定方法；

　　提示；法则、是从各家竞争店铺规模开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出，大家就坐上出租车跑跑看。

　　下面来举例说明；我们准备开的店铺，称为计划店，在计划店的附近已经存在了两家户外用品店，A店距离计划店1、000米。店铺的面积为60平；B店距离计划店600米，店铺的面积为20平。

　　⑴这里得说明法则的限制：

　　只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。

　　顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。

　　提示；并不能完全按照计算数字来核定结果，到时候老钱可承担不起。

　　⑵绘制简图；这个时候开始动手了。

　　集中型商圈为周边5000米简图，分散型商圈为周边1000米简图

　　标出重要建筑物及楼别（金融大楼，办公大楼）

　　著名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货公司）

　　人潮汇集之地段商店群及大型集客场所（超级市场，娱乐区…之同等类）

　　5、可与自己的计划户外店有互补作用之门店

　　政府重要之行政中心

　　车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所

　　标出街道之行进方向（单行道方向），不要简单只是车道

　　标出未来促销活动发DM的可行地点。

　　⑶、抽样点及发DM点之选择确定；抽样点之选择

　　办公人口或上班族汇集之地点（未来适合设店之地点）

　　人潮走向汇集地点

　　固定人口较集中流动之地点

　　⑷可能形成未来的商店群之地段；

　　⑸预定三～四个抽样点

　　⑹其中尽量以一个抽样点为同性质之商店

　　3、发DM点之选择；

　　⑴主消费群走动频繁之点

　　⑵次消费群走动频繁之点

　　⑶区分消费群活动频繁之时段

　　六、商圈特征

　　1、商店特色及分布情况；

　　⑴建筑型态；

• 　　于主要商业街，主要干道上的建筑其建筑高度

  
  

• 　 新建筑楼与旧式建筑之分布

  
  

• 　　目前之改建情况

　　一～三年内可能改建之趋式，中国的城市发展进入高速期，一定要放长眼光。

　　⑵行业型态；

• 　　于主要商业街、干道之行业类型

  
  

• 　　以何产品为主，贩卖产品的定位档次

　　⑶分布家数；

• 　　以抽样点之平行道路为主要调查对象

  
  

• 　　主要道路之商店分布明细

  
  

• 　　将商店分门别类记录

  
  

• 　　并将其统计填入明细表

  
  

• 　　于主要干道、大马路、相同商店之家数

  
  

• 　　商店汇集地带之概述

  
  

• 　　以商店（辅助店、竞争店）正确所在位置标注于商圈简图。

　　⑷地点类型；

• 　　孤立店

  
  

• 　　未规划商业区

  
  

• 　　规划购物中心

　　2、住宅特色（集中型商圈可不用调查）

　　⑴建物型态

• 　　实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态

  
  

• 　　建筑高度，楼数

  
  

• 　　建筑型式为新式或旧式

  
  

• 　　分布区域

  
  

• 　　目前之改建情况

  
  

• 　　一～三年内可能改建之趋式

　　⑵分布情况；

• 　　实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况

  
  

• 　　将该商圈分为

  
  

• 　　商店区，以（甲）为代码

  
  

• 　　辨公区（甲２）为代码

  
  

• 　　新式住宅区以（乙１）为代码

  
  

• 　　旧式住宅区以（乙２）为代码

  
  

• 　　文教区，以（丙）为代码

  
  

• 　　于简图上分别划定区域，制作商圈

  
  

• 　　并于图上注明建筑物之楼别

　　3、集会场所；

　　⑴场所类型

• 　　本商圈内汇聚人潮之场所类型

  
  

• 　　商店（肯德基、麦当劳，百货公司）

  
  

• 　　戏院

  
  

• 　　政府之行政机关

  
  

• 　　展览会场

  
  

• 　　学校、文教机关、公园。

  
  

• 　　补习班

  
  

• 　　表演、竞技，比赛场所

  
  

• 　　菜市场，超级市场

　　4、证券公司；

　　⑴聚集人口类型

• 　　青少年

  
  

• 　　上班族

  
  

• 　　特定行业人士

  
  

• 　　家庭主妇

　　⑵、动线；

• 　　人潮汇集流动之路线

  
  

• 　　人潮汇集流动之主要方向

　　5、商圈未来发展潜力及结论；

　　⑴发展情况

• 　　未来政府的行政中心、大型休闲集客场所之建造

  
  

• 　　未来的捷运系统、交通运输中心所在点。

  
  

• 　　大型办公大楼、商业中心…等的建造

  
  

• 　　该商圈的未来转变情况

  
  

• 　　人口年龄层的转变

  
  

• 　　消费习惯的未来改变情况

  
  

• 　　人潮汇集的可能变动地段

　　⑵竞争情况；

• 　　商圈内既存竞争者的数量及大小。

  
  

• 　　商圈内的饱和程度。

　　6、结论

　　根据以上各种调查的资料，最后得结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：

• 　　点应设在何处，何阶段合适开店

  
  

• 　　何种商品组合的配合

  
  

• 　　顾客的型态

  
  

• 　　租金状况

  
  

• 　　集会场所

　　商场设置地点的选择是极其重要的。同时选择适宜的商场设置地点受众多因素的影响，应综合考虑各方面的因素。

　　提示；归纳起来，主要应从以下几点入手分析：

　　一、顾客的数量和质量

　　提示；通过商圈调查，对商圈内的顾客的消费能力和商业动向予以分析。

　　1、对顾客的消费能力调查分析，主要包括以下内容：

　　⑴有关该地区消费者的生活特性；消费习惯的资料；

　　⑵人口结构；包括现有人口的年龄；性别、职业、文化程度及人口密度、增长速度等

　　基本情况；

　　⑶家庭户数及构成；包括家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况；

　　⑷消费者的收入水平；包括个人及家庭的收人情况；

　　⑸、消费者的消费状况；包括消费者的消费水平、消费购买力情况及消费意识。

　　二、商场所在地区客流情况

　　提示；主要调查分析商场所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。

　　三、交通状况

　　提示；商场选址必须调查交通情况，要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。

　　四、竞争状况

　　提示；主要了解市场竞争对手的情况，包括竞争对手的商场类型、位置、数量、规模、营业 额、营业方针、经营商品及服务对象的阶层等等

　　五、商场周边状况

　　提示；着重调查商场周围有无市场、娱乐街，是不是商业集中区或居民区，这些因素影响着商场店址的选择。

　　六、商场所处地区的基础设施情况

　　提示；包括道路设施状况，水、电、气等的供给状况等。

　　总结；对以上这些因素，商场在设立之前，必须进行详尽的调查研究，掌握所有可能对商场产生的有利或不利影响因素，并以发展的观点分析商场布局的选择，以正确预见未来。

　　所谓业态就是营业的形态，指店铺的经营规模、商品结构、经营方式等形态。目前，国内外众多的超市主要有四种业态：便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超市。

　　提示；超市选址是超市开发，至关重要的，很多投资者往住在店铺开业以后，再来想办法提高业绩，这时已是事倍功半。

　　对超市相关业态相应选址策略以供参考

　　1、便利店；

　　提示；便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。其特点是：

　　⑴选址在居民住宅区；主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。

　　⑵营业面积；在100平方米左右，营业面积利用率极高。

　　⑶营业时间；一般在16小时以上，甚至24小时。

　　⑷商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。

　　⑸目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达，80%顾客为有目的的购物。

　　总结；便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。

　　2、食品超市；

　　提示；食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是：

　　⑴选址在居民住宅区；交通要道、商业区。

　　⑵营业面积；在500到1000平方米。

　　⑶商品结构：以购买频率高的商品为主。

　　⑷营业时间；不低于16小时。

　　⑸以居民为消费对象；10分钟左右可到达。

　　总结；非生鲜食品类商品是无法与大型公司进行价格竞争的。作为必需商品的生鲜食品是商圈消费者基本生活的组成部分，生鲜食品成为该类店铺的主要商品，店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感到是去邻居家购物，而不是去店里购物。

　　3、仓储式商场；

　　提示；仓储式商场是以经营业生活资料为主的，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制只为会员提供服务）。其特点为：

　　⑴选址在城乡结合部；使交通便利性强，并有大型停车场。

　　⑵营业面积；一般为10000平方米以上。

　　⑶库架合一；装饰简单，节约成本。现购自运的销售方式，货架高6米以上，整个卖场的容积是否有70%以上用来储存商品判断首要标准。

　　⑷商品结构：主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主，重点的商品的广度要宽（指商品的种类要多）。

　　⑸目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。

　　4、综合性超市；

　　提示；综合性超市是以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态，其特点是：

　　⑴选址在住宅区；城乡结合部或商业密集区。

　　⑵营业面积；在2500平方米以上。

　　⑶商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度（指同一商品的规格、等级、品种的多少）。

　　⑷目标顾客：满足消费者中比率最大的中低收入阶层的消费需求。

　　⑸设施装饰较仓储商店好；综合性超市市场比仓储商场更能提供一种良好舒适的购物环境，及多品种商品选择机会的业态。

　　总结；每一种零售业态都有自己的特点，有其长处，也有其对环境的特殊要求，而且各种业态之间既有一定的竞争关系，又能互相弥补对方的不足，合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。只有切实了解各种零售业态的优缺点，广泛地调研，认真分析各类消费者的消费心态和需求，合理布局，才能充分发挥各种业态的长处，以最小的投资取得最大的效益。